以下のようなお悩みは
ありませんか?
売却時にも
お金が
かかるって
聞いたけど・・・
土地を相続
したけど
使い道が
分からない
売り方は
何でもいいから
高く売りたい
どの不動産
会社が
いいのか
分からない
不動産のことって
よく分からないから心配・・・
初めてでも”あんしん”の
不動産売却
急な相続など思いがけない時に
ふと不動産屋や土地を
所有することになっても、
「売却なんてしたことないし・・・」
と不安になる方がほとんどです。
大事な不動産だからこそ、
正しい方法でなるべく高く
売れるようにしたいと思うもの。
三島あんしん不動産では、
そんなお悩みを解決すべく、
正しい知識と信頼ある実績で
あなたの不動産売却をより良いものに
なるようお手伝いさせて頂きます。
意外と知らない、不動産業界の仕組み
同じ仲介でも不動産会社によって料金やサービスが異なることを知っていますか?満足度の高い売却を行うには信用できる不動産会社を自分の目で見極め、選択することが必要になります。
そこで、信用できる不動産会社を見極めるポイントを2つ紹介します。
「仲介の仕組み」
不動産仲介とは、土地や建物などの不動産にて発生する「売主」と「買主」を繋ぎ、円滑にお取引をして頂くサポートをするビジネスです。もちろんご自身同士や親族同士などでやり取りを行い、取引することも可能ですが、不動産関連のお取引には法的な書類の法的な知識がある程度必要になるため、不動産屋に頼まれる方がほとんどになります。
売主が自ら買主を探す手間を省き、買主とのやり取りも行うことで、双方の契約を成立させるお手伝いをする仕組みとなります。
「媒介契約の仕組み」
媒介契約とは、不動産会社が不動産を売却しようとする売主と不動産を購入しようとする買主との間に立って、売買契約の成立に向けて斡旋することを内容とした契約です。
不動産の売却する際はこの媒介契約を締結することが義務付けられており、仲介を行った際の業務の仕様や仲介手数料などを明記したものになるので、仲介業務でのトラブル防止にも繋がります。
専属専任媒介契約
一つの不動産会社にのみ売却を依頼する契約。
他の不動産会社に依頼することは出来ず、売主が個人で見つけてきた買主も契約した不動産会社を通して取引しなければなりません。
専任媒介契約
一つの不動産会社にのみ売却を依頼する契約。
他の不動産会社に依頼することは出来ませんが、売主が個人で見つけてきた買主は直接取引をすることが可能です。
一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約。
複数の不動産会社に依頼できるメリットがある一方、専属専任媒介契約や専任媒介契約と比べ、手間が増えてしまいます。
「REINS(レインズ)の仕組み」
「REINS(レインズ)」とは、不動産流通機構が運営する、不動産物件情報の検索・閲覧システムで、会員番号を持つ不動産会社のみが利用することが出来ます。
「REINS(レインズ)」では不動産会社がお客様の物件情報を「REINS(レインズ)」に登録することによって、全国の会員番号を持つ不動産会社に物件情報が開示される仕組みとなっています。
そうすることにより、不動産会社の規模に関わらず、全国の不動産会社で物件情報が見れるので、物件を探している方に届きやすい仕組みが作られています。
どこを基準に?信用できる不動産屋の見分け方
同じ仲介でも不動産会社によって料金やサービスが異なることを知っていますか?満足度の高い売却を行うには信用できる不動産会社を自分の目で見極め、選択することが必要になります。
そこで、信用できる不動産会社を見極めるポイントを2つ紹介します。
免許番号の数字が大きい
不動産会社では「宅地建物取引士」の資格保有者が在籍していることが義務付けられていますが、この免許番号の()に入る数字が大きければ大きいほど営業年数が多いことが証明されています。
例:「静岡県知事(3)第00000号」といった形で表示されていますが、この時の(3)に当たる数字がポイントになります。
(1)なら営業年数5年未満(2)なら営業年数10年以上(3)なら営業年数15年以上(4)なら営業年数20年以上
長く続いている不動産会社では会社の規模関係なく、それだけの情報力と、顧客満足度が高いということにな繋がります。免許番号の数字が全てではないですが、会社のホームページなどには必ず記載されているので、チェック項目として覚えておくと良いです。
メリットもデメリットも教えてくれる
不動産に関わる取引において、全てがメリットとは限りません。もちろん担当者はお客様にご満足頂けるお取引が出来るように努めますが、デメリットも少なからずあります。契約や数字だけを気にしている不動産屋では、来店を急がせたり、お客様に有益な情報だけを強調して、後から聞いてなかったようなトラブルが起きるなんてことも少なくありません。
有益な情報だけを伝えてくるのではなく、メリットもデメリットも偽りなく伝え、素人目線で分かりやすく説明してくれる、そんな不動産会社こそ信用する価値があります。
不動産業界用語「囲い込み」って何?
不動産での取引で失敗したくないと思うのは当然のことですが、そのためには信用できる不動産を選ぶことが必須になります。
悪徳不動産会社を行う「囲い込み」の手口を知っておくことで、不動産会社を選ぶ際失敗しないよう予防線を貼っておくことが重要となります。
「囲い込み」とは?
不動産の囲い込みとは、売主から売却を依頼された際、自社の利益のために売却物件の情報を他の不動産会社に開示せず、自社のみで成立させようとする行為のことを指します。また、売却物件の情報を開示している場合でも、他の不動産会社から「物件の購入を検討している人がいるので案内させてほしい」との申し込みがあった際に「すでに申し込みが入っている」と嘘を付き、他の不動産会社に契約させないことを指します。
本来、不動産会社が売却依頼を受けた場合、売主の利益に繋がるよう全国の物件情報開示システムである「レインズ」に決められた期間内に登録をしなければならないという法律で決められた義務があります。
「囲い込み」によるデメリット
囲い込みをされることにより、他社に売却した物件の情報が流れないため、買い手が見つかりにくくなることや、売却までの時間が長くなることが予想されます。
悪徳不動産会社は囲い込みを行うことで、売主も買主も自社で見つけようとします。そうすることで、売主・買主の双方から仲介手数料がもらえるため、他社の不動産会社と契約した買主に売り渡すより利益が上がる事を目的としています。
買い手が見つからない際に値下げを提案される場合もありますが、値下げをすることによって契約が決まったとしても、不動産会社からすれば仲介手数料を双方からもらえることには変わりはないので、不動産会社のみが得するようになっています。
つまりは、売主のみが損をするため、未然に防ぐことや囲い込みをされていることに気付くことが重要となります。
「囲い込み」をされているか調べる方法は?
囲い込みが行われているかどうかは、レインズへの掲載確認と契約状況の確認が必要となります。
不動産会社がレインズに物件を登録する際「登録証明書」というものが発行されるので、こちらを必ず不動産会社から受け取るようにしましょう。上手く言いくるめることで「登録証明書」を渡さない悪徳不動産会社も中にはおりますが、そういった場合は他の不動産会社に問合せを行い、自分の物件がレインズに掲載されているかを聞いて見ることで確認できる方法もございます。
さらに、登録証明書を渡した後すぐにレインズから物件を削除するといったケースもあるので、レインズに掲載されているかを常に気にすることや、レインズの取引状態が「申し込みあり」や「紹介停止中」との記載になっていないかなどを確認する必要があります。
本来、レインズとは全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるようなシステムとして存在しておりますが、「登録証明書」に記載されているURLにアクセスし、IDとパスワードを入力すれば一般の方でも自分の物件の取引状態を確認することが出来ます。
まずは、信頼できる不動産会社を見つけることが大切ですが、不動産会社に全てを任せるのではなく、こうした意識を売主様が持つことで早く良い条件で買主が見つかる可能性があります。
不動産売却時に掛かる費用や税金
不動産売却を行う際、不動産の買主を見つける活動や、公的手続きなどが必ず必要となり、またその際には色々な費用が発生します。初めに売却時にかかる費用をおおよそで算出しておくことで、売却する金額を決めると満足のいく売却が叶いやすくなります。
主な費用一覧
費用名 | おおよそ費用 | 支払いと時期 |
---|---|---|
仲介手数料 | (売却額×5%)+消費税10% | 契約時と決済後 |
印紙税 | 1,000円〜100,000円 | 売買契約書の作成時 |
住宅ローン返済手数料 | 5,000円〜30,000円 | ローン返済時 |
譲渡所得税 | (売却額×3%+60,000円)+消費税 | 確定申告後 |
抵当権抹消費用 | 1,000円 | 移転登記時 |
費用の種類
仲介手数料 | 仲介手数料は不動産会社に販売活動を行ってもらい、物件が売れた際に報酬として支払う金額です。物件の売買価格によって仲介手数料が変わるため、一概な相場はありません。ですが、仲介手数料の上限は消費者が不利益を受けないよう法律で定められています |
---|---|
印紙税 | 印紙税は経済的取引において作成される文書に課税される税金で、売買契約書の作成時に支払うことになります。不動産会社が用意していることもあるので、事前に金額を聞いた上で契約時に支払うのが良いでしょう。 |
住宅ローン返済手数料 | 売却する物件のローンが残っている場合、一括返済を行う必要があります。金融機関で支払う際に、窓口や電話、ネットなど手続きによって手数料が異なります。事前に調査してから自分に合った手続きを選んでください。 |
譲渡所得税 | 土地や建物などの不動産を売却して得た利益を「譲渡所得」といい、譲渡所得に対して掛かる税金を「譲渡所得税」といいます。譲渡所得税は「不動産の売却価格-所得費-譲渡費用」で算出されます。 |
抵当権抹消費用 | 抵当権とは住宅ローンを組む際に、金融機関が不動産を担保として設定する権利のことで、抵当権が発生している不動産は、住宅ローンを完済するまで勝手に売却することは出来ません。 ローン完済時に抵当権を抹消しますが、その際にかかる手数料を「抵当権抹消費用」と呼びます。 |
不動産売却の一連の流れ
不動産売却には様々な手続きが必要になります。すぐに売りたいと思っていても、選択した売却方法によっては時間がかかってしまうこともあるため、一連の流れを最初に知っておくことで、計画的に売却を行うことが可能になります。
また、自分がどれくらいの期間で売却を完結したいという希望がある場合は、初めに不動産会社の担当者に相談してみるのが良いでしょう。
7つのステップ
本当に売却するかどうかを決断し、売却理由や希望の売却時期を明確化させます。
不動産会社に査定を依頼します。査定結果を参考に売却価格を算出します。
不動産会社と媒介契約の内容(媒介形態・仲介手数料・契約期間)を確認し、重要事項の説明を受け、理解した上で媒介契約を締結します。この際、契約書に署名・捺印を行います。
不動産会社が物件情報をレインズや物件情報サイトなどインターネット上に公開します。また、広告チラシの作成、ポスティングや折り込み広告などの販売活動を行い、買主を見つけます。
また、買主候補が現れた場合は不動産会社が物件の内覧に対応したり、売主と買主候補の間での価格交渉を行ったりします。
買主候補が決まったら、売主と買主との間で売買契約を締結します。この際、売買契約の締結と同時に、不動産会社に仲介手数料を支払います。
事前に決めた引き渡し日に不動産会社より買主に物件を引き渡します。この際、買主が売主に買取代金を支払います。
引き渡し完了後、買主の名義に所有権を移転するための登記手続きを行う必要があります。
売却時のトラブル事例と失敗事例
不動産売却では必ずしも自分の納得のいく結果になるとは限りません。満足度の高い不動産売却とは不動産会社との信頼関係や計画の質、正しい知識を持つことが重要となります。
だからこそ不動産会社の選択が売却の大きな鍵となるのです。
ここでは、不動産売却で起こりがちなトラブルや失敗事例をご紹介します。
トラブル事例:瑕疵に気づかず賠償請求
物件を売却する際、売主の責任として売却する物件の状況を正確に不動産会社や買主に伝える必要があります。これは、目に見える部分だけでなく、土台部分のシロアリ被害や配管の水漏れ、雨漏り、地盤沈下など普段は気づきにくいような欠陥も含まれます。
この隠れた瑕疵に気づかず売却してしまった場合、故意や過失がなくとも売主の責任として「契約不適合責任」という民法上の責任が発生し、買主に賠償請求されてしまうのです。
こうしたケースは、不動産の売買時によく見られるケースなので、売主側は「瑕疵保険」に加入するのがおすすめです。
また、売主が発見不可能な場合でも契約不適合責任は追求されてしまうため、ホームインスペクション(住宅診断)を実施し、隠れた瑕疵を売却前にしっかりと確認することで、賠償請求されるリスクを減らしましょう。
失敗事例:査定額で不動産会社を選択して失敗
複数の不動産会社に売却物件の査定依頼を行い、査定額が最も高かった会社と媒介契約を結んだ結果、査定額の金額では中々買主が見つからず、値下げを繰り返してやっと成約したという失敗事例も少なくありません。
高く売りたいのは当然のことですが「査定額=売却価格」になるとは限りませんのでご注意ください。
中には、仲介を契約したいがために、相場より高く査定額を出す悪徳不動産会社もありますので、査定額だけで判断するのではなく、物件地域や物件の状態での相場などを把握した上で査定を依頼し、提示された査定額の根拠を聞くようにしましょう。