不動産仲介とは、土地や建物などの不動産にて発生する「売主」と「買主」を繋ぎ、円滑にお取引をして頂くサポートをするビジネスです。もちろんご自身同士や親族同士などでやり取りを行い、取引することも可能ですが、不動産関連のお取引には法的な書類の法的な知識がある程度必要になるため、不動産屋に頼まれる方がほとんどになります。
売主が自ら買主を探す手間を省き、買主とのやり取りも行うことで、双方の契約を成立させるお手伝いをする仕組みとなります。

媒介契約とは、不動産会社が不動産を売却しようとする売主と不動産を購入しようとする買主との間に立って、売買契約の成立に向けて斡旋することを内容とした契約です。
不動産の売却する際はこの媒介契約を締結することが義務付けられており、仲介を行った際の業務の仕様や仲介手数料などを明記したものになるので、仲介業務でのトラブル防止にも繋がります。

「REINS（レインズ）」とは、不動産流通機構が運営する、不動産物件情報の検索・閲覧システムで、会員番号を持つ不動産会社のみが利用することが出来ます。
「REINS（レインズ）」では不動産会社がお客様の物件情報を「REINS（レインズ）」に登録することによって、全国の会員番号を持つ不動産会社に物件情報が開示される仕組みとなっています。
そうすることにより、不動産会社の規模に関わらず、全国の不動産会社で物件情報が見れるので、物件を探している方に届きやすい仕組みが作られています。

不動産会社では「宅地建物取引士」の資格保有者が在籍していることが義務付けられていますが、この免許番号の（）に入る数字が大きければ大きいほど営業年数が多いことが証明されています。
例：「静岡県知事（3）第00000号」といった形で表示されていますが、この時の（3）に当たる数字がポイントになります。
（1）なら営業年数5年未満（2）なら営業年数10年以上（3）なら営業年数15年以上（4）なら営業年数20年以上

長く続いている不動産会社では会社の規模関係なく、それだけの情報力と、顧客満足度が高いということにな繋がります。免許番号の数字が全てではないですが、会社のホームページなどには必ず記載されているので、チェック項目として覚えておくと良いです。

不動産に関わる取引において、全てがメリットとは限りません。もちろん担当者はお客様にご満足頂けるお取引が出来るように努めますが、デメリットも少なからずあります。契約や数字だけを気にしている不動産屋では、来店を急がせたり、お客様に有益な情報だけを強調して、後から聞いてなかったようなトラブルが起きるなんてことも少なくありません。
有益な情報だけを伝えてくるのではなく、メリットもデメリットも偽りなく伝え、素人目線で分かりやすく説明してくれる、そんな不動産会社こそ信用する価値があります。

不動産の囲い込みとは、売主から売却を依頼された際、自社の利益のために売却物件の情報を他の不動産会社に開示せず、自社のみで成立させようとする行為のことを指します。また、売却物件の情報を開示している場合でも、他の不動産会社から「物件の購入を検討している人がいるので案内させてほしい」との申し込みがあった際に「すでに申し込みが入っている」と嘘を付き、他の不動産会社に契約させないことを指します。
本来、不動産会社が売却依頼を受けた場合、売主の利益に繋がるよう全国の物件情報開示システムである「レインズ」に決められた期間内に登録をしなければならないという法律で決められた義務があります。

囲い込みをされることにより、他社に売却した物件の情報が流れないため、買い手が見つかりにくくなることや、売却までの時間が長くなることが予想されます。
悪徳不動産会社は囲い込みを行うことで、売主も買主も自社で見つけようとします。そうすることで、売主・買主の双方から仲介手数料がもらえるため、他社の不動産会社と契約した買主に売り渡すより利益が上がる事を目的としています。
買い手が見つからない際に値下げを提案される場合もありますが、値下げをすることによって契約が決まったとしても、不動産会社からすれば仲介手数料を双方からもらえることには変わりはないので、不動産会社のみが得するようになっています。

つまりは、売主のみが損をするため、未然に防ぐことや囲い込みをされていることに気付くことが重要となります。

囲い込みが行われているかどうかは、レインズへの掲載確認と契約状況の確認が必要となります。
不動産会社がレインズに物件を登録する際「登録証明書」というものが発行されるので、こちらを必ず不動産会社から受け取るようにしましょう。上手く言いくるめることで「登録証明書」を渡さない悪徳不動産会社も中にはおりますが、そういった場合は他の不動産会社に問合せを行い、自分の物件がレインズに掲載されているかを聞いて見ることで確認できる方法もございます。

さらに、登録証明書を渡した後すぐにレインズから物件を削除するといったケースもあるので、レインズに掲載されているかを常に気にすることや、レインズの取引状態が「申し込みあり」や「紹介停止中」との記載になっていないかなどを確認する必要があります。
本来、レインズとは全国の不動産会社が物件情報を閲覧できるようなシステムとして存在しておりますが、「登録証明書」に記載されているURLにアクセスし、IDとパスワードを入力すれば一般の方でも自分の物件の取引状態を確認することが出来ます。

まずは、信頼できる不動産会社を見つけることが大切ですが、不動産会社に全てを任せるのではなく、こうした意識を売主様が持つことで早く良い条件で買主が見つかる可能性があります。

物件を売却する際、売主の責任として売却する物件の状況を正確に不動産会社や買主に伝える必要があります。これは、目に見える部分だけでなく、土台部分のシロアリ被害や配管の水漏れ、雨漏り、地盤沈下など普段は気づきにくいような欠陥も含まれます。
この隠れた瑕疵に気づかず売却してしまった場合、故意や過失がなくとも売主の責任として「契約不適合責任」という民法上の責任が発生し、買主に賠償請求されてしまうのです。

こうしたケースは、不動産の売買時によく見られるケースなので、売主側は「瑕疵保険」に加入するのがおすすめです。
また、売主が発見不可能な場合でも契約不適合責任は追求されてしまうため、ホームインスペクション（住宅診断）を実施し、隠れた瑕疵を売却前にしっかりと確認することで、賠償請求されるリスクを減らしましょう。

複数の不動産会社に売却物件の査定依頼を行い、査定額が最も高かった会社と媒介契約を結んだ結果、査定額の金額では中々買主が見つからず、値下げを繰り返してやっと成約したという失敗事例も少なくありません。

高く売りたいのは当然のことですが「査定額＝売却価格」になるとは限りませんのでご注意ください。
中には、仲介を契約したいがために、相場より高く査定額を出す悪徳不動産会社もありますので、査定額だけで判断するのではなく、物件地域や物件の状態での相場などを把握した上で査定を依頼し、提示された査定額の根拠を聞くようにしましょう。